전월세 계약을 준비하고 계신 분들께 등기부등본 확인부터 계약서 작성, 확정일자와 전입신고까지, 전월세 계약의 전 과정을 꼼꼼하게 정리해 보았습니다. 사기를 예방하고 원활한 계약을 위해 꼭 확인해 보시기 바랍니다.
1. 계약 전 반드시 확인해야 할 사항
전월세 계약을 체결하기 전에 가장 먼저 해야 할 일은 해당 부동산에 대한 권리관계 확인입니다. 이는 등기부등본을 통해 실제 소유자가 누구인지, 근저당권이나 가압류 등 권리가 설정되어 있는지, 위험 요소는 없는지 등이 상세히 나와 있습니다. 이를 미리 검토하지 않고 계약을 진행하면 향후 보증금 반환이 어려운 상황에 직면할 수 있습니다.
또한 현장 점검도 필수입니다. 실내에 곰팡이나 누수 흔적이 있는지, 수도와 보일러는 정상 작동하는지 확인해야 하며, 주방, 화장실, 창호 등의 상태도 꼼꼼히 확인해야 합니다. 특히 다가구 주택 및 다세대 주택의 경우에는 불법 증축 여부도 확인해야 하며, 이는 건축물대장과 등기부를 함께 비교하면 판단할 수 있습니다.
2. 계약서 작성 시 유의사항
계약서 작성 시에는 국토교통부 표준임대차계약서를 활용하는 것이 가장 안전합니다. 계약서에는 임대인과 임차인의 인적사항뿐만 아니라 보증금 및 월세, 계약 기간, 관리비 내역, 입주 및 퇴실 일정, 지불일자 등이 명확하게 기재되어야 하며, 특약사항은 반드시 문서로 작성해야 합니다.
특히 원상복구 범위, 반려동물 허용 여부, 보일러 수리 책임, 이사 비용 및 벽지 교체 여부 등은 사전에 확실히 정하고 계약서에 포함하는 것이 좋습니다. 계약금 수령 시 계약서 사본을 반드시 받아야 하며, 서명이나 도장을 을 직접 확인하는 것이 기본입니다. 대리인이 계약할 경우에는 위임장과 신분증 사본을 꼭 확인해야 합니다.
3. 계약 후 절차 : 확정일자와 전입신고
계약을 마친 후에도 반드시 해야 할 일이 있습니다. 보증금 보호를 위해 반드시 전입신고와 확정일자 받기를 완료해야 합니다. 전입신고는 거주지 관할 주민센터에서 가능하며, 계약서 원본을 지참하고 확정일자를 부여받으면 해당 날짜부터 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 가지게 됩니다.
이는 특히 전세의 경우 이 절차가 더욱 중요합니다. 만약 집주인이 해당 부동산을 담보로 대출을 받아 경매에 넘어가면, 확정일자와 전입신고를 한 임차인은 보증금의 일부 또는 전부를 우선적으로 돌려받을 수 있습니다. 따라서 계약 직후 이 절차를 진행하는 것이 안전한 임대차 계약을 위한 필수 단계라 할 수 있습니다.
4. 보증금 안전장치 마련하기
최근 전세 사기 문제가 크게 이슈가 되면서, 보증금을 안전하게 보호할 수 있는 수단에 대한 관심이 높아졌습니다. 대표적으로 **주택도시보증공사(HUG)**나 SGI서울보증에서 제공하는 전세보증금 반환보증 보험에 가입하는 것이 좋은 방법입니다.일정한 보험료를 부담하면, 집주인이 보증금을 돌려주지 못하는 상황이 생기더라도 보험사가 대신 지급해 주므로 임차인의 재산을 보호할 수 있습니다.
또한 2021년 이후 시행된 임대차 신고제에 따라, 보증금 6천만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과 계약은 관할 지자체에 반드시 신고해야 하며, 이를 어길 경우 과태료가 부과됩니다. 신고는 간단하며, 보증보험 가입을 위한 필수 조건이기도 하므로 반드시 이행하는 것이 좋습니다.
5. 계약갱신청구권과 분쟁 예방
2020년 개정된 주택임대차보호법에 따라 임차인은 계약이 만료되기 전 일정 기간 내에 계약 갱신을 한 번 청구할 수 있는 권리를 갖게 되었습니다. 임대인이 실거주 등의 정당한 사유가 없는 한 이를 거절할 수 없으며, 이로써 임차인은 최대 4년간 안정적인 거주가 가능해졌습니다.
추가적으로, 분쟁을 예방하기 위해 계약서 작성 단계에서 꼼꼼한 기록을 남기는 것이 중요합니다. 계약 시 사진 및 동영상 촬영을 통해 임대차 목적물의 상태를 기록하고, 하자가 발견될 경우 내용증명을 통해 공식적으로 문제를 제기해야 합니다. 구두로만 합의된 사항은 법적 보호를 받기 어렵기 때문입니다.
많은 전월세 분쟁은 확실한 기록 없이 진행된 계약에서 발생합니다. 따라서 모든 합의 사항을 문서화하고 법적 절차를 따르는 것이 신뢰할 수 있는 거래를 위한 필수 조건입니다.
마치며
전월세 계약은 많은 사람들이 경험하는 과정이지만 사전에 철저한 준비가 필요합니다. 등기부등본 확인부터 계약서 작성, 확정일자 및 전입신고, 보증금 보호까지 모든 절차를 하나하나 꼼꼼히 챙기는 것이 중요합니다. 작은 실수가 큰 문제로 이어질 수 있기 때문에 신중하게 검토하는 습관이 필요하다는 점 잊지 않으시길 바랍니다.